Besuch oder dauerhafter Einzug?

Beim Thema Untervermietung kommt es trotz eindeutiger Regelungen immer wieder zu Fragen. Wir geben Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Punkten.

Die rechtlichen Hintergründe im Bereich „Untervermietung“ hatten wir bereits in der Vergangenheit im GWG Journal angesprochen. Da es sich bei diesem Thema gerade in einer Stadt wie München, in der preisgünstiger Wohnraum besonders begehrt ist, um einen Dauerbrenner handelt, der bei Missachtung der Vorschriften erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen kann, weisen wir noch mal auf die maßgeblichen Grundsätze hin.

§ 540 Absatz I Satz 1 BGB besagt: „Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch an der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Ergänzend regelt § 553 Absatz I Satz 1 BGB: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ Die GWG München hat diesen Sachverhalt in ihren Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag konkretisiert. Demnach bedarf der Mieter im Falle einer beabsichtigten Überlassung (entgeltlicher oder unentgeltlicher Art) einer vorherigen schriftlichen Zustimmung.

In der Praxis gilt …

Kann die Mietpartei ein berechtigtes Interesse darlegen, zum Beispiel eine Veränderung der wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse, die nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, und macht sie konkrete Angaben über die Person des beziehungsweise der zukünftigen Untermieter:in, so ist dem Vermieter die Erlaubniserteilung im Prinzip zuzumuten. Natürlich gibt es Ausnahmen, zum Beispiel, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt werden würde.

Was ist nicht erlaubt?

Keinesfalls möglich ist es, den gesamten Wohnraum an Dritte zu überlassen. Dies gilt auch, wenn es sich um Lebensgefährten oder Familienmitglieder handelt. Eine komplette Untervermietung des Mietobjektes ist vertragswidrig und daher nicht genehmigungsfähig. Da die GWG München – nicht nur im geförderten Wohnungsbau – großen Wert darauf legt, das Vertragsverhältnis mit dem ihr bekannten und berechtigten Vertragspartner zu führen, werden Verstöße unter Ausschöpfung aller zur Verfügung stehenden rechtlichen Möglichkeiten verfolgt. Dies führt in letzter Konsequenz zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Welche Ausnahmen gibt es?

Es gibt keine Rechtsprechung, die auf den Tag genau regelt, wann ein Besuch aufhört und eine genehmigungspflichtige Aufnahme Dritter beginnt. Nach herrschender Meinung wird man bei einem Aufenthalt von mehr als sechs Wochen allerdings nicht mehr von einem Besuch ausgehen können.

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